Il 27 Maggio 2026, nella Sala delle Adunanze del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Bari, si è tenuto il convegno “L’Amministratore e il recupero crediti nel Condominio”, organizzato dalla Associazione Futuro@Forense e dalla Associazione Re – Cond, avente ad oggetto la materia condominiale e che ha visto la partecipazione di Avvocati (l’evento era stato accreditato dal COA Bari, ai fini formativi) e di Amministratori di Condominio proprio perché la materia condominiale abbraccia una vasta gamma di persone (dagli Amministratori agli Avvocati ai condomini che hanno interesse alla gestione della propria proprietà).
L’evento, moderato da Nicola Zanni – Tesoriere della Associazione Futuro@Forense – il quale, all’ultimo momento, ha dovuto supplire alla indisponibilità di Monica Meneguzzo, componente il Direttivo della Associazione e assente per motivi familiari – ha visto la partecipazione,, in qualità di relatori, dell’Avv. Isidoro Tricarico (Socio della nostra Associazione e Segretario Nazionale della Re – Cond) e del Prof. Avv. Pierantonio Lisi (Professore Aggregato UNIBA, alla cattedra d Istituzioni di Diritto Privato). Questi ultimi due, dopo i saluti di prammatica della nostra Presidente (e Consigliera dell’Ordine degli Avvocati di Bari), Eugenia Acquafredda, e del Dott. Giuseppe De Filippis (presidente di Re – Cond), hanno illustrato le tematiche inerenti il tema del convegno, dialogando altresì con il pubblico presente il quale si è dimostrato interessato alla materia e che ha posto delle domande ai relatori e agli altri intervenuti, nello spirito di confronto che caratterizza i nostri convegni (non pontefici ma colleghi fra colleghi).
L’Avv. Isidoro Tricarico si è soffermato sulla figura dell’Amministratore condominiale (evidenziando come questa figura sia stata riformata dalla Legge 220 del 2012 la quale ha integrato le norme codicistiche in materia, ampliandone la portata e la funzione) e sul Condominio, quale ente di gestione (figura diversa rispetto alla persona giuridica). A quest’ultimo proposito, l’Avv. Isidoro Tricarico ha sottolineato la circostanza per cui l’Amministratore non si limita alla gestione degli spazi comuni, dovendo, egli, ritenersi un gestore del Condominio stesso. Lo stesso Avv. Tricarico ha evidenziato altresì come, presso il Parlamento, sia in discussione un progetto di riforma della figura dell’Amministratore condominiale, così come richiede Re – Cond. In particolare, si chiede l’istituzione di un registro degli Amministratori di Condominio, circostanza, questa, che consentirebbe di ritenere la figura dell’Amministratore Condominiale, una vera e propria figura professionale.
Infine, l’Avv. Isidoro Tricarico ha parlato del regime di prorogatio dell’Amministratore di Condominio; l’Amministratore – dal momento della cessazione dell’incarico al momento in cui entra in gioco il nuovo Amministratore (regolarmente nominato dall’Assemblea dei condomini) matura il compenso per l’attività svolta? Sul punto è illuminante la sentenza Cass. Civ. 26/5/25, n. 14039, secondo cui l’Amministratore cessato non può adire il Tribunale competente – Volontaria Giurisdizione per ottenere il riconoscimento ad un compenso.
Il Prof. Avv. Vitantonio Lisi, da parte sua, si è soffermato sulla questione del recupero dei crediti vantati dai fornitori, nei confronti del Condominio, partendo oda una domanda semplicissima: in caso di morosità dei condomini, per i debiti condominiali verso i fornitori di beni e servizi, in favore del condominio stesso, chi paga? Sul punto, il Prof. Lisi ha fatto un excursus giurisprudenziale molto ampio e interessante: si è passati da una responsabilità pro – quota dei condomini (chiamati a rispondere dei debiti condominiali e, in caso di azioni esecutive, di somme dovute ai terzi a seguito di azioni giudiziali) a una potenziale responsabilità di tutti i condomini (ivi compresi i virtuosi) verso i fornitori stessi.
Come si è avuto modo di evidenziare, nel corso dell’intervento, si è partiti dalla disposizione dell’art. 63, disp. att. C. C., che di fatto se da un lato, lascia all’Amministratore il compito (gravoso) di recuperare le somme dovute e non versate dai condomini morosi, dall’altro impone una riflessione giuridica: se il fornitore creditore di somme, nei confronti del Condominio, ottiene un titolo esecutivo in danno di quest’ultimo, può azionarlo nei confronti del singolo condomino?
La domanda apre un dibattito sulla legittimazione passiva del condomino, visto che questi – di fatto debitore per debiti di un terzo (il Condominio, appunto) – risponderebbe dei predetti debiti con il proprio patrimonio, senza tuttavia avere la possibilità di opporre (giudizialmente) tutte quelle eccezioni che potrebbe opporre solo il Condominio. In pratica, sul condomino dovrebbe ricadere ogni colpa dei morosi.
Sul punto si è aperto un interessante dibattito tra i partecipanti all’evento e i relatori i quali hanno saputo tenere vivo l’interesse dell’uditorio sulla materia dell’evento.
Nicola Zanni
