La compravendita di un immobile ad uso abitativo gode di diverse agevolazioni fiscali se l’immobile è adibito a «prima casa».
Infatti, in presenza di alcuni requisiti dell’immobile vi sono delle riduzioni sulle imposte di registro e di bollo.
Nello specifico l’immobile deve:
– appartenere alle categorie catastali A (esclusi A/1- A/8 – A/9 – A/10);
– essere ubicato nel comune di residenza dell’acquirente, o in caso di residenza in comune diverso, quest’ultimo deve trasferirla entro 18 mesi nel comune in cui l’immobile è ubicato (in questa ipotesi l’acquirente dovrà dichiarare nell’atto che intende trasferire la residenza entro il su indicato periodo).
Parimenti è possibile usufruire dell’agevolazione:
a) se l’immobile si trova nel comune sede del luogo di lavoro, di studio o di svolgimento di altre attività dell’acquirente;
b) per gli appartenenti alle forze dell’ordine, per cui la limitazione del comune di residenza non opera;
c) per gli italiani residenti all’estero, non proprietari di altri immobili e adibito a prima casa, per l’acquisto di immobili ubicato in qualsiasi comune italiano. Lo stato di residenza all’esterno deve risultare dall’AIRE o provata con autocertificazione contenuta nell’atto di compravendita;
d) se l’immobile si trova nel comune di residenza o sede del datore di lavoro, per l’acquirente trasferito all’estero per motivi di lavoro.
Il requisito della residenza è fondamentale: proprio su questo infatti sia l’Agenzia delle Entrate con provvedimenti interpretativi, sia le commissione tributarie con diverse pronunce sono più volte intervenute.
Ad essere agevolati sono anche gli acquisti di pertinenze (classificate catastalmente come c2, c6, c7), ma non più di una per ogni categoria, e sempre che le medesime siano asservite all’immobile adibito a prima casa e questo sia stato acquistato con le relative agevolazioni.
Scendendo nel dettaglio le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono diverse se il venditore è un soggetto IVA o meno.
In questo ultimo caso (privati o impresa che agisce in esenzione IVA) le agevolazioni consisteranno in:
– versamento di una imposta di registro pari al 2% dell’importo pattuito per la compravendita;
− imposta ipotecaria in misura fissa di 50 €;
− imposta catastale in misura fissa di 50 € mentre per l’ipotesi di acquisto da impresa soggetta a Iva le imposte dovute saranno:
a) Iva con aliquota del 4%;
b) imposta di registro fissa di 200 €;
c) imposta ipotecaria fissa di 200 €;
d) imposta catastale fissa di 200 €.
Nel caso si sia già proprietari di immobile utilizzato quale prima casa, l’acquirente potrà usufruire delle agevolazioni:
– nel caso in cui l’immobile precedente aveva goduto delle agevolazioni prima casa, provveda entro 12 mesi alla vendita della precedente abitazione (come da impegno dichiarato nell’atto di compravendita);
– nel caso in cui il precedente immobile non abbia goduto delle agevolazioni, provveda entro 12 mesi alla vendita della precedente abitazione (come da impegno dichiarato nell’atto di compravendita) se si trova nel medesimo comune della nuova abitazione acquistata.
Nel caso in cui non si trovi nello stesso immobile non è necessaria la vendita della precedente abitazione, non avendo per questa fruito delle agevolazioni.
Francesco Saverio Del Buono
